Framtidsinriktat byggande i befintliga strukturer: Hur ombyggnad och eftermontering kan väcka nytt liv i byggnader
Varuhus som görs om till kontorslokaler eller kulturminnesmärkta byggnader som byggs om till hotell: Att bygga i befintliga strukturer kan ge byggnader nytt liv genom innovativ ombyggnad och modern eftermontering och på så sätt utveckla inte bara arkitektonisk, utan även hållbar och ekonomisk potential. I den här intervjun ger GEZE-experten Sören Eilers tips om vad man bör tänka på när man bygger i befintliga strukturer och fördelarna med riktad eftermontering och modernisering.
För det första, för att klargöra terminologin: vad är skillnaden mellan "fastighetssanering" och "byggande i befintliga strukturer"?
Fastighetssanering och byggande i befintliga strukturer skiljer sig åt i fråga om mål och fokus: fastighetssanering fokuserar på att förbättra en befintlig byggnads skick och funktionalitet. Detta innebär ofta saneringsarbeten för att öka effektiviteten och kostnadseffektiviteten i en befintlig byggnad. När man bygger i befintliga strukturer ligger fokus på konstruktionsåtgärder som anpassar byggnaderna till nya användningskrav. Det kan handla om om-, till- eller påbyggnader, till exempel för att bygga om en tidigare kontorsbyggnad till hotell. Medan fastighetssanering fokuserar på att bevara och optimera den befintliga byggnaden, är byggande i befintliga strukturer mer inriktat på strukturella förändringar och anpassningar till förändrade användningsbehov.
Vilka särskilda utmaningar uppstår när man gör om en byggnad, till exempel när man bygger om en kontorsbyggnad till ett hotell?
När rum eller hela byggnader byggs om kan eftermonteringen öka byggnadens funktionella mångsidighet och möjliggöra ett mer effektivt utnyttjande av den befintliga byggnadskonstruktionen. Om t.ex. en kontorsbyggnad byggs om till hotell måste dörr- och fönstertekniken samt fastighetsautomationssystemet anpassas till byggnadens nya användningsområde så att de förändrade användarkraven uppfylls. Dessutom måste byggregler som tillgänglighet och brandskydd följas.
Kan du förklara mer i detalj vilka byggregler som måste följas när man bygger i befintliga strukturer?
Att bygga i befintliga strukturer är en intressant utmaning för arkitekter och fastighetsägare: Analys och utvärdering av den befintliga byggnaden följs av genomförbarhetsstudier och konceptutveckling, varvid hänsyn måste tas till juridiska ramvillkor som byggregler och, i förekommande fall, krav på kulturhistoriskt skydd. I synnerhet fastighetsägare måste uppfylla ett stort antal byggregler och tillgänglighetskrav. Utöver de grundläggande kraven i DIN 18040 ställs allt oftare parallella krav på operatörerna i arbetsmiljölagen ASR V 3a.2. Dessa regelverk säkerställer inte bara säkerhet och tillgänglighet för alla användare, utan reglerar också potentiella juridiska konsekvenser och ansvarsrisker för operatörer. Att uppfylla tillgänglighetskraven i DIN 18040 är därför en viktig aspekt vid många moderniserings- och eftermonteringsprojekt.
Innebär dessa byggregler och standarder också utmaningar för tillverkare som till exempel eftermonterar nya dörrsystem på dörrar?
Ja, naturligtvis: tillverkarna måste se till att de nya dörrsystem är funktionella, säkra och uppfyller kraven, samtidigt som de måste respektera specifikationerna för den befintliga byggnaden. Vi hjälper därför tillverkarna att välja dörrsystem som är kompatibla med befintliga byggnadsmaterial och strukturer och som uppfyller kraven på t.ex. brandskydd eller tillgänglighet.
Kan den lagstadgade tillgängligheten i offentliga byggnader också ge synergieffekter?
Effektiv och säker fastighetsautomation för GEZE-produkter © GEZE GmbH
Tillgänglighet medför naturligtvis också många andra fördelar, både för byggnadens användare och för byggnadens operatörer: automatiska dörrar och fönster möjliggör enkel användning, vilket innebär ökad bekvämlighet inte bara för personer med begränsad rörlighet, utan också för alla andra användare. Automatiska dörrar exempelvis är enkla att passera med barnvagnar, bagage eller helt enkelt med fulla shoppingkassar.
Och automatiserade fönster som kan manövreras utan ansträngning gör också ventilationen bekvämare. Om de automatiserade fönstren också integreras i fastighetsstyrtekniken kan ventilationsegenskaperna och därmed rumsluftkvaliteten och energieffektiviteten optimeras. Dessa åtgärder gör inte bara byggnaden mer inkluderande, utan också mer attraktiv för en bredare användargrupp - och detta ökar också värdet på en fastighet.
I vilken utsträckning kan investeringar i modern dörr-, fönster- och fastighetsteknik öka marknadsvärdet på en byggnad?
En byggnad som uppfyller de senaste tekniska standarderna och dagens krav på komfort och säkerhet är mycket mer attraktiv på fastighetsmarknaden. Den tilltalar fler potentiella köpare och hyresgäster och kan därför leda till bättre hyres- eller försäljningspriser.
Vilka är de specifika fördelarna med att eftermontera modern dörr- och fönsterteknik i befintliga byggnader?
I samband med byggande i befintliga strukturer ger eftermontering av dörr- och fönsterteknik och fastighetsautomation en rad fördelar som går längre än enbart uppfyllande av lagstadgade krav: Det ökar säkerheten och komforten för alla användare, bidrar till en effektiv fastighetsdrift och högre hållbarhet och ökar dessutom byggnadens värde. För arkitekter och fastighetsägare lönar det sig därför att investera i innovativ teknik och att modernisera och uppgradera befintliga byggnader därefter.
- En avgörande fördel med dessa moderniseringsåtgärder är deras modularitet. Systemen är i allmänhet förhållandevis enkla att eftermontera - även om det inte fanns några förinstallationer i förväg. Detta gör att befintliga fastigheter successivt kan anpassas till den senaste tekniken.
- Modern drivteknik kräver inte bara mindre underhåll utan är också betydligt mer användarvänlig, vilket kan leda till avgörande förbättringar, särskilt när ett rum eller en byggnad ska byggas om.
- En annan viktig punkt: moderna system är mer hållbara och minskar både den tid och den kostnad som krävs för underhåll. De ger också bättre energieffektivitet, vilket leder till långsiktiga besparingar i driftskostnaderna.
Kan du ge ett exempel på hur eftermontering av modern fastighetsteknik kan förbättra energieffektiviteten och därmed driftskostnaderna för en byggnad?
Energieffektivt rumsklimat tack vare kontrollerad naturlig ventilation med hjälp av fönstermotorer från serien IQ windowdrives.
Genom installation av intelligenta och automatiserade system är det ofta möjligt att uppnå stora besparingar i energiförbrukningen. Ett exempel är moderna automatiska dörrar som förhindrar värmeförluster genom att öppnas och stängas effektivt. Så kallade vindfångsystem, där två automatiska dörrar är placerade bakom varandra, är idealiska för entréområden. Denna slussprincip håller inomhustemperaturen stabil och hindrar samtidigt smuts från att komma in i byggnaden. Detta minskar inte bara uppvärmningskostnaderna, utan även rengöringsbehovet.
Även när det gäller fönster finns stor potential att öka effektiviteten: fönstermotorer med intelligent sensorik möjliggör behovsbaserad och automatiserad ventilation. Detta gör att rumstemperaturen och luftkvaliteten kan regleras optimalt, vilket vanligtvis är effektivare än manuell ventilation och minskar uppvärmningskostnaderna på vintern på grund av lägre värmeförluster.
En annan effektiv metod för att förbättra klimatet i byggnader och samtidigt spara energi är automatisk nattkylning: Här leds den ackumulerade värmen ut på natten via elektriskt styrda fönster - helt enkelt via naturliga tryckfall och utan någon extra energi.
Sammantaget är det tydligt att riktad eftermontering av modern fastighetsteknik erbjuder en enorm potential för högre energieffektivitet och därmed lägre driftskostnader. Stora effekter kan uppnås med jämförelsevis låga investeringskostnader. På så sätt kan befintliga byggnader rustas för framtiden.
Fokus på framtiden: Vilken roll spelar hållbarhet i befintliga byggnader?
Kö-Bogen II med Europas största grönfasad samt teatern är imponerande landmärken i centrala Düsseldorf. © Jürgen Biniasch / GEZE GmbH
Sedan ikraftträdandet av den nya tyska lagen om byggnaders energianvändning (GEG), som reglerar energikraven vid uppförande och fastighetssanering, har hållbarhet och energieffektivitet spelat en central roll vid uppförande av befintliga byggnader - hela byggnadsbeståndet i EU ska ju vara klimatneutralt senast 2050 och i Tyskland senast 2045. Behovet av åtgärder i nya och befintliga byggnader är därför enormt.
I vår expertdiskussion får du veta hur kraven för GEG kan uppfyllas med fastighetsautomation.
Vilka särskilda krav ställer lagar om kulturminnesskydd på modernisering av befintliga byggnader?
Planerade förändringar av en kulturminnesmärkt byggnad måste motiveras mycket noggrant och utförligt. Ett exempel är kulturminnesmärkta Laiszhalle i Hamburg: här var det enligt bygglagstiftningen nödvändigt att i detalj motivera de strukturella ingreppen i samband med moderniseringen för att få godkännande från ansvarig myndighet. Här kunde vi kombinera automatiserad ventilation med rök- och värmeutsug. Exemplet med katedralen i Magdeburg visar att det går att hitta kreativa lösningar som förenar kulturminnesskydd och modernisering. I stället för att dra komplicerade kablar kunde vi installera ett trådlöst tillval för brandskydd. Detta sparade både tid och pengar, eftersom det inte fanns något behov av att dra komplicerade kablar till de föreskrivna takmonterade detektorerna.
Finns det några andra exempel på kreativa lösningar för att uppfylla kraven på monumentskydd för befintliga byggnader?
Speciallösningar krävs ofta, särskilt när man bygger i befintliga byggnader. Vi kan till exempel ta fram dörr- och fönstersystem eller fastighetsteknik i speciella färger eller installationssituationer som passar perfekt till den historiska arkitekturen. Sådana skräddarsydda speciallösningar används t.ex. i kulturminnesmärkta Gare de Montreux i Schweiz eller i den 4-stjärniga hotell- och spaanläggningen Radisson Blu Malo-Les-Baines i Dunkerque i Frankrike.
Den känsliga hanteringen av kulturminnesmärkta byggnader kräver därför stor kreativitet och lyhördhet. Detta är det enda sättet att förena kraven på kulturminnesskydd och modernisering och hitta hållbara lösningar.
Hur gör man för att tillgodose behoven hos både planerare, fastighetsägare och byggnadsanvändare?
Detta kräver ett helhetstänk. Vi rekommenderar en tidig och kontinuerlig dialog med alla berörda parter. Redan från början strävar vi efter att etablera kontakt med arkitekter som har det övergripande ansvaret, planerare av fastighetsutrustning och andra specialistplanerare. I idealfallet samlas alla intressenter till gemensamma möten - även om det inte alltid är så lätt att genomföra i praktiken. Istället för att bara ställa frågor är det viktigt att vi tydligt tar itu med relevanta bygglags- och hållbarhetsfrågor och införlivar dem i planeringsprocessen som fastställda mål. Det handlar till exempel om energistandarder, regionala brandskyddskrav och tillgänglighetsspecifikationer.
Detta proaktiva förhållningssätt innebär att potentiella konflikter kan upptäckas i förväg och att lösningar kan utarbetas tillsammans. På så sätt kan alla inblandade parters behov beaktas på bästa möjliga sätt och införlivas i ett sammanhängande helhetskoncept.
Vårt experttips:
Användning av BIM (byggnadsinformationsmodellering) för byggande i befintliga strukturer
Genom att använda BIM i samband med byggande i befintliga strukturer kan arkitekter, planerare och fastighetsägare dra nytta av optimerad planering, effektivare byggprocesser och smidigare kommunikation. Den stora fördelen: lagerdata registreras digitalt och uppdateras i realtid, vilket gör att man undviker föråldrade eller felaktiga planer.
Eftersom olika specialiserade planeringsdiscipliner som arkitektur, byggteknik, miljökonsekvensanalys etc. kan sammanföras och samordnas i en modell, kan BIM-programvaran tidigt upptäcka potentiella konflikter mellan olika områden och föreslå lösningar.
Detta leder till högre kvalitet på byggprojekten, lägre kostnader och ett mer hållbart utnyttjande av befintliga byggnader.
MER OM BIM
BIM Whitepaper från GEZE
Om du vill veta mer om fastighetsplanering med BIM kan du ladda ner vårt kostnadsfria white paper!
